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屋頂分布式光伏項(xiàng)目并購法律盡職調(diào)查要點(diǎn)分析

核心提示:2017年,分布式光伏電站已然成為行業(yè)熱點(diǎn),無論是戶用還是工商業(yè)分布式,都成為各家投資企業(yè)競相追逐的領(lǐng)域。相比于地面光伏電站,屋頂分布式光伏電站備案手續(xù)簡單、不占用規(guī)模指標(biāo)、門檻較低……都意味著其所帶有的天然優(yōu)勢。
   2017年,分布式光伏電站已然成為行業(yè)熱點(diǎn),無論是戶用還是工商業(yè)分布式,都成為各家投資企業(yè)競相追逐的領(lǐng)域。相比于地面光伏電站,屋頂分布式光伏電站備案手續(xù)簡單、不占用規(guī)模指標(biāo)、門檻較低……都意味著其所帶有的天然優(yōu)勢。
  
  而在這些優(yōu)勢背后,屋頂產(chǎn)權(quán)問題、拖欠電費(fèi)、能源合同管理等一系列屋頂分布式光伏電站獨(dú)有的法律糾紛也逐漸顯露。
  
  在當(dāng)前各企業(yè)紛紛深入分布式光伏電站市場的同時(shí),并購項(xiàng)目也逐漸增多,那么如何通過盡調(diào)來減少并購風(fēng)險(xiǎn)?
  
  本文結(jié)合中倫律師事務(wù)所所參與的多個(gè)屋頂分布式光伏項(xiàng)目并購法律盡職調(diào)查的經(jīng)驗(yàn),就收購方采取股權(quán)受讓方式并購屋頂分布式光伏項(xiàng)目法律盡職調(diào)查需關(guān)注的要點(diǎn)進(jìn)行分析。
  
  項(xiàng)目公司股權(quán)盡調(diào)的關(guān)注要點(diǎn)
  
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  1、項(xiàng)目公司股權(quán)情況
  
 ?。?)注意項(xiàng)目公司股東人數(shù)、姓名(名稱)及其持有股權(quán)數(shù)量等信息,確保股權(quán)出讓人為工商部門登記的股東,收購標(biāo)的為該股東有權(quán)處分的股權(quán)。同時(shí),應(yīng)關(guān)注股權(quán)權(quán)屬是否存在爭議,特別是是否存在隱名股東已經(jīng)通過訴訟方式確認(rèn)其股東地位的情況。
  
 ?。?)注意項(xiàng)目公司認(rèn)繳和實(shí)繳注冊資本情況。如原股東未足額出資即轉(zhuǎn)讓股權(quán)的,依據(jù)《最高人民法院關(guān)于適用<中華人民共和國公司法>若干問題的規(guī)定(三)》第十八條的規(guī)定,有限責(zé)任公司的股東未履行或者未全面履行出資義務(wù)即轉(zhuǎn)讓股權(quán),受讓人對此知道或者應(yīng)當(dāng)知道,公司請求該股東履行出資義務(wù)、受讓人對此承擔(dān)連帶責(zé)任的,人民法院應(yīng)予支持;公司債權(quán)人依照本規(guī)定第十三條第二款向該股東提起訴訟,同時(shí)請求前述受讓人對此承擔(dān)連帶責(zé)任的,人民法院應(yīng)予支持。因此,在盡調(diào)時(shí)應(yīng)提醒收購方關(guān)注該問題,注意規(guī)避對轉(zhuǎn)讓方未足額出資承擔(dān)連帶責(zé)任的風(fēng)險(xiǎn)。
  
  2、項(xiàng)目公司股權(quán)交易的限制
  
 ?。?)股權(quán)優(yōu)先購買權(quán)的情況。如項(xiàng)目公司股東為多人的,需注意項(xiàng)目公司章程對于股東對外轉(zhuǎn)讓股權(quán)是否存在限制,如果僅并購部分股權(quán),還要關(guān)注其他股東是否已放棄優(yōu)先購買權(quán)。
  
 ?。?)是否存在特殊的交易程序。如股權(quán)為國有股權(quán),根據(jù)《企業(yè)國有資產(chǎn)交易監(jiān)督管理辦法》等規(guī)范性文件的規(guī)定需履行特殊的交易程序,避免因未履行該些法定程序,導(dǎo)致股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議無效或無法履行的風(fēng)險(xiǎn)。
  
 ?。?)項(xiàng)目是否已并網(wǎng)發(fā)電。依據(jù)《國家能源局關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)光伏電站建設(shè)與運(yùn)行管理工作的通知》(國能新能[2014]445號)第六點(diǎn)“禁止買賣項(xiàng)目備案文件及相關(guān)權(quán)益,已辦理備案手續(xù)的光伏電站項(xiàng)目,如果投資主體發(fā)生重大變化,應(yīng)當(dāng)重新備案。”的規(guī)定,未并網(wǎng)的光伏項(xiàng)目投資主體不得變更,如的確需變更投資主體的,需征得原備案部門的同意并重新備案。如果項(xiàng)目公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓時(shí),目標(biāo)項(xiàng)目尚未并網(wǎng),或者項(xiàng)目公司名下還有其他未并網(wǎng)項(xiàng)目,且征得原備案部門的同意并重新備案難度較大,需在收購前將未并網(wǎng)項(xiàng)目進(jìn)行剝離,否則未并網(wǎng)發(fā)電項(xiàng)目存在無法獲得國家和地方補(bǔ)貼的風(fēng)險(xiǎn)。
  
 ?。?)股權(quán)是否被質(zhì)押和查封。項(xiàng)目公司在建設(shè)過程中,為融資需要,通常將股權(quán)進(jìn)行質(zhì)押,以及可能因項(xiàng)目公司股東的對外債務(wù)糾紛導(dǎo)致其持有的項(xiàng)目公司股權(quán)被查封,收購方在交易前需確保股權(quán)無質(zhì)押、查封,或者質(zhì)押、查封已被解除,否則股權(quán)無法變更登記。
  
  項(xiàng)目公司盡調(diào)的關(guān)注要點(diǎn)
  
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  1、項(xiàng)目公司資產(chǎn)、負(fù)債情況
  
  股權(quán)收購價(jià)格取決于項(xiàng)目公司的資產(chǎn),盡調(diào)時(shí)需關(guān)注項(xiàng)目公司資產(chǎn)情況是否屬實(shí),是否存在資產(chǎn)抵押、質(zhì)押和查封等情形,以及是否購買了財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)。盡調(diào)時(shí)應(yīng)重點(diǎn)關(guān)注項(xiàng)目公司融資方式及負(fù)債金額,有關(guān)銀行借款、融資租賃、保理融資等合同簽訂和履行情況,尤其應(yīng)關(guān)注和核實(shí)項(xiàng)目公司和股東及關(guān)聯(lián)公司之間的股東借款和資金往來情況,避免后續(xù)發(fā)生借款合同糾紛。
  
  2、項(xiàng)目公司對外簽署合同及履行(債權(quán)債務(wù))情況
  
  盡調(diào)時(shí)需注意項(xiàng)目公司對外簽訂的項(xiàng)目建設(shè)工程合同(含EPC總承包合同、土建和安裝合同、設(shè)計(jì)合同等)、光伏組件買賣合同、項(xiàng)目運(yùn)維合同、屋頂租賃合同、合同能源管理協(xié)議、融資貸款等重大合同簽署及履行情況,特別是未履行完畢的合同權(quán)利義務(wù)的約定,是否存在違約情形,以及對外擔(dān)保的情況。
  
 ?。?)建設(shè)工程合同、設(shè)備采購合同是否經(jīng)過招標(biāo)程序。光伏發(fā)電項(xiàng)目為新能源項(xiàng)目,如達(dá)到法定招標(biāo)規(guī)模的,屬于依法必須招標(biāo)項(xiàng)目,盡調(diào)時(shí)需關(guān)注建設(shè)工程合同、設(shè)備采購合同是否履行招標(biāo)程序,避免因未履行招標(biāo)程序?qū)е潞贤瑹o效以及合同項(xiàng)下的擔(dān)保合同因主合同無效而無效。
  
 ?。?)對外簽訂合同的結(jié)算和欠款情況。收購項(xiàng)目公司股權(quán),意味著將項(xiàng)目公司的債權(quán)債務(wù)概括收購,而光伏項(xiàng)目投資較大,且大多采用墊資模式建設(shè),盡調(diào)時(shí)需關(guān)注建設(shè)工程合同、設(shè)備采購合同等合同的結(jié)算金額是否確定,以及是否存在欠付款項(xiàng),核實(shí)項(xiàng)目公司的負(fù)債情況,并評估承包商(供應(yīng)商)采取訴訟(仲裁)等手段索要欠付款項(xiàng)的風(fēng)險(xiǎn)。
  
 ?。?)對組件設(shè)備采購合同的質(zhì)保情況。光伏項(xiàng)目通常運(yùn)營期長達(dá)25年,盡調(diào)時(shí)應(yīng)提醒收購方關(guān)注光伏發(fā)電系統(tǒng)是否存在質(zhì)量問題,以及光伏項(xiàng)目建設(shè)工程合同、設(shè)備采購合同中約定的性能保證參數(shù)和承包商(供應(yīng)商)承擔(dān)的質(zhì)保責(zé)任的情況。
  
  (4)對外合同的履行情況。盡調(diào)時(shí)需關(guān)注未履行完畢的合同,比如屋頂租賃合同、合同能源管理協(xié)議、融資租賃合同等合同中雙方權(quán)利義務(wù)的約定,特別是租賃(能源管理)期限、合同提前終止導(dǎo)致光伏發(fā)電設(shè)備拆除的賠償、融資租賃合同能否提前終止;以及合同相對方是否存在嚴(yán)重的違約情形,特別是出租人未履行屋頂修繕義務(wù)及拖欠電費(fèi)情況。
  
 ?。?)對外擔(dān)保情況。盡調(diào)時(shí)需重點(diǎn)關(guān)注項(xiàng)目公司是否存在資產(chǎn)抵押、售電收益權(quán)質(zhì)押,尤其是連帶責(zé)任保證等對外擔(dān)保。如有對外擔(dān)保,應(yīng)詳細(xì)了解對外擔(dān)保的合同條款,被擔(dān)保債務(wù)的履約情況等,必要時(shí)要求股權(quán)轉(zhuǎn)讓方進(jìn)行擔(dān)保的置換和解除或者提供反擔(dān)保措施或相關(guān)承諾。
  
  3、項(xiàng)目公司是否存在大額訴訟和執(zhí)行案件
  
  盡調(diào)時(shí)應(yīng)特別關(guān)注項(xiàng)目公司已發(fā)生以及潛在的大額訴訟和執(zhí)行案件,避免因此導(dǎo)致項(xiàng)目公司資產(chǎn)(含電費(fèi)收益和補(bǔ)貼)、銀行賬戶被查封保全或被處置,以及項(xiàng)目公司對外承擔(dān)債務(wù),影響項(xiàng)目公司的經(jīng)營或使資產(chǎn)貶損。
  
  4、項(xiàng)目公司是否存在欠稅及稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)
  
  盡調(diào)時(shí)應(yīng)關(guān)注項(xiàng)目公司根據(jù)現(xiàn)行法律、法規(guī)和政策應(yīng)繳納的各種稅/費(fèi)的情況、享受的稅收優(yōu)惠政策,以及項(xiàng)目公司是否存在欠稅情況及欠稅的原因和金額,是否存在尚未結(jié)束的稅收爭議情況等。
  
  5、項(xiàng)目公司勞動(dòng)用工情況
  
  盡調(diào)時(shí)需關(guān)注項(xiàng)目公司的勞動(dòng)合同、勞動(dòng)派遣合同等合同的簽訂和履行情況,核實(shí)項(xiàng)目公司是否存在違法用工、拖欠工資及社保,以及評估解除項(xiàng)目公司已簽訂的勞動(dòng)合同、勞動(dòng)派遣合同的對價(jià)和風(fēng)險(xiǎn)。
  
  目標(biāo)項(xiàng)目盡調(diào)的關(guān)注要點(diǎn)
  
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  1、項(xiàng)目的建設(shè)和并網(wǎng)手續(xù)
  
  雖然《國家能源局關(guān)于下達(dá)2016年光伏發(fā)電建設(shè)實(shí)施方案的通知》(國能新能〔2016〕166號)規(guī)定“利用固定建筑物屋頂、墻面及附屬場所建設(shè)的光伏發(fā)電項(xiàng)目以及全部自發(fā)自用的地面光伏電站項(xiàng)目不限制建設(shè)規(guī)模,各地區(qū)能源主管部門隨時(shí)受理項(xiàng)目備案,電網(wǎng)企業(yè)及時(shí)辦理并網(wǎng)手續(xù),項(xiàng)目建成后即納入補(bǔ)貼范圍。”以及《國家能源局關(guān)于明確電力業(yè)務(wù)許可管理有關(guān)事項(xiàng)的通知》(國能資質(zhì)〔2014〕151號)明確豁免分布式光伏發(fā)電應(yīng)用發(fā)電業(yè)務(wù)許可,屋頂分布式光伏項(xiàng)目的備案和并網(wǎng)手續(xù)相對簡化,但盡調(diào)時(shí)仍需關(guān)注以下手續(xù)和文件是否齊備:
  
 ?。?)是否取得項(xiàng)目備案文件。取得備案文件是取得國家和地方補(bǔ)貼的前提條件,如未取得項(xiàng)目備案文件,將無法獲得項(xiàng)目補(bǔ)貼,收購方應(yīng)確保項(xiàng)目已取得備案文件。
  
  (2)備案文件的有效性。收購方應(yīng)核實(shí)備案文件的信息與實(shí)際項(xiàng)目是否相符,包括項(xiàng)目法人、建設(shè)規(guī)模、建設(shè)內(nèi)容、建設(shè)地點(diǎn)等,如發(fā)生變化的,是否辦理相應(yīng)的備案變更手續(xù)。項(xiàng)目是否在備案文件載明的有效期內(nèi)開工,如未按時(shí)開工的,是否辦理了延期手續(xù)。
  
 ?。?)是否取得項(xiàng)目接入系統(tǒng)意見、項(xiàng)目并網(wǎng)驗(yàn)收意見,簽署并網(wǎng)調(diào)度協(xié)議、購售電協(xié)議。盡調(diào)時(shí)需關(guān)注項(xiàng)目是否已取得前述電網(wǎng)公司要求的并網(wǎng)和電費(fèi)結(jié)算相關(guān)文件和協(xié)議,避免無法并網(wǎng)和結(jié)算電費(fèi)的風(fēng)險(xiǎn)。
  
 ?。?)是否填報(bào)環(huán)境影響登記表。雖然分布式光伏項(xiàng)目備案時(shí)無需提供環(huán)境影響評價(jià)文件,但根據(jù)《建設(shè)項(xiàng)目環(huán)境影響評價(jià)分類管理名錄》的規(guī)定,分布式光伏項(xiàng)目仍應(yīng)當(dāng)填報(bào)環(huán)境影響登記表?!董h(huán)境影響評價(jià)法》規(guī)定,建設(shè)項(xiàng)目未依法填報(bào)環(huán)境影響登記表的,不得開工建設(shè),即使項(xiàng)目已建設(shè)完成且并網(wǎng)發(fā)電,但依據(jù)《環(huán)境影響評價(jià)法》第三十一條“建設(shè)單位未依法備案建設(shè)項(xiàng)目環(huán)境影響登記表的,由縣級以上環(huán)境保護(hù)行政主管部門責(zé)令備案,處五萬元以下的罰款。”的規(guī)定,項(xiàng)目仍存在面臨限期補(bǔ)辦填報(bào)環(huán)境影響登記表手續(xù)和罰款的風(fēng)險(xiǎn)。
  
 ?。?)竣工驗(yàn)收是否規(guī)范。依據(jù)《建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》的規(guī)定,項(xiàng)目完工后,施工單位應(yīng)當(dāng)向建設(shè)單位提交建設(shè)工程竣工報(bào)告,建設(shè)單位收到建設(shè)工程竣工報(bào)告后,應(yīng)當(dāng)組織設(shè)計(jì)、施工、工程監(jiān)理等有關(guān)單位進(jìn)行竣工驗(yàn)收,建設(shè)工程經(jīng)驗(yàn)收合格的,方可交付使用。盡調(diào)時(shí)需關(guān)注標(biāo)的項(xiàng)目是否經(jīng)過驗(yàn)收以及竣工驗(yàn)收資料是否齊備,特別是是否委托有資質(zhì)的設(shè)計(jì)院進(jìn)行設(shè)計(jì)和對屋頂荷載進(jìn)行復(fù)驗(yàn),確保屋頂?shù)暮奢d符合規(guī)范要求。
  
 ?。?)是否取得電價(jià)批復(fù)文件。部分地區(qū)規(guī)定全額上網(wǎng)的分布式光伏項(xiàng)目需取得物價(jià)主管部門的電價(jià)批復(fù)文件,盡調(diào)時(shí)需關(guān)注項(xiàng)目是否已取得電價(jià)批復(fù)文件。
  
  2、項(xiàng)目的上網(wǎng)模式和發(fā)電情況
  
  分布式光伏項(xiàng)目可分為“全額上網(wǎng)”和“自發(fā)自用、余電上網(wǎng)”兩種模式。兩個(gè)模式的電費(fèi)收益和補(bǔ)貼不同,盡調(diào)時(shí)需關(guān)注項(xiàng)目采用的上網(wǎng)模式,如采取“自發(fā)自用、余電上網(wǎng)”模式的,還需提醒收購方關(guān)注自發(fā)自用的電量比例及電費(fèi)價(jià)格等,評估項(xiàng)目收益。
  
  3、光伏項(xiàng)目補(bǔ)貼金額及發(fā)放情況
  
  光伏項(xiàng)目補(bǔ)貼分為地方財(cái)政補(bǔ)貼和中央財(cái)政補(bǔ)貼(國家可再生能源發(fā)展基金補(bǔ)貼)。在盡調(diào)時(shí)應(yīng)關(guān)注光伏項(xiàng)目是否已列入中央和地方的補(bǔ)貼名錄,以及補(bǔ)貼的實(shí)際發(fā)放情況,補(bǔ)貼(特別是地方補(bǔ)貼)發(fā)放是否存在拖欠。目前我國部分地區(qū)(比如山東)已發(fā)文明確分布式光伏的省級補(bǔ)貼的停止時(shí)間,盡調(diào)時(shí)應(yīng)注意當(dāng)?shù)匮a(bǔ)貼政策的調(diào)整動(dòng)態(tài)。
  
  4、電費(fèi)收益權(quán)質(zhì)押的情況
  
  光伏項(xiàng)目在開發(fā)過程中,為融資需要,可將項(xiàng)目售電收益進(jìn)行質(zhì)押,一旦債務(wù)人未適格的履行債務(wù),債權(quán)人有權(quán)行使質(zhì)權(quán),對售電收益權(quán)進(jìn)行拍賣、變賣,并對所得價(jià)款行使優(yōu)先受償權(quán),盡調(diào)時(shí)應(yīng)核實(shí)目標(biāo)項(xiàng)目的售電收益權(quán)是否已質(zhì)押,如質(zhì)押的,應(yīng)盡量要求在股權(quán)轉(zhuǎn)讓前解除該售電收益權(quán)質(zhì)押。
  
  項(xiàng)目屋頂及屋頂業(yè)主盡調(diào)的關(guān)注要點(diǎn)
  
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  屋頂分布式光伏項(xiàng)目通常采用投資人租賃第三方屋頂或者與屋頂業(yè)主簽訂合同能源管理協(xié)議(通常也有屋頂租賃的表述)的方式進(jìn)行項(xiàng)目開發(fā)建設(shè),因此在項(xiàng)目盡職調(diào)查過程中要特別關(guān)注與項(xiàng)目屋頂及屋頂業(yè)主相關(guān)的法律風(fēng)險(xiǎn)。
  
  1、租賃合同的合法性
  
 ?。?)租賃房屋是否屬于違章建筑。首先核實(shí)租賃房屋是否取得竣工驗(yàn)收備案文件或房屋權(quán)屬證書。如無法提供竣工驗(yàn)收備案文件或房屋權(quán)屬證書的,再要求提供規(guī)劃許可證,核實(shí)房屋建設(shè)是否符合規(guī)劃要求。如仍然無法提供規(guī)劃許可證的,再評估出租房屋的規(guī)劃手續(xù)能否補(bǔ)辦。如房屋未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者未按照規(guī)劃許可證建設(shè),就該房屋屋頂所簽訂的租賃合同存在無效的風(fēng)險(xiǎn)。
  
  (2)租賃房屋是否屬于臨時(shí)建筑。臨時(shí)建筑的使用期限短,到期后面臨拆除的風(fēng)險(xiǎn),而且屋頂租賃合同租賃期限超過臨時(shí)建筑的使用期限的,超過部分無效。原則上,不建議收購臨時(shí)建筑上建設(shè)的分布式光伏項(xiàng)目。
  
 ?。?)租賃期限是否超過20年。分布式光伏項(xiàng)目的整個(gè)運(yùn)營期通常長達(dá)25年,項(xiàng)目公司與屋頂業(yè)主可能一次性簽訂租賃期限大于20年的屋頂租賃合同,但依據(jù)《合同法》第214條的規(guī)定,如果租賃合同的租賃期限超過20年的,超過部分無效。
  
 ?。?)屋頂是否為轉(zhuǎn)租。未經(jīng)出租人同意,承租人不得將租賃物進(jìn)行轉(zhuǎn)租,否則轉(zhuǎn)租合同可能無效。如果轉(zhuǎn)租的,應(yīng)關(guān)注該轉(zhuǎn)租是否已得到出租人的同意。
  
  2、房屋的權(quán)屬情況
  
  (1)出租人是否為房屋產(chǎn)權(quán)人,或獲得產(chǎn)權(quán)人的授權(quán)。盡調(diào)時(shí)需核實(shí)房屋的權(quán)屬證書,確認(rèn)出租人為房屋的產(chǎn)權(quán)人,避免租賃房屋權(quán)屬不清或存在爭議。如出租人非產(chǎn)權(quán)人的,應(yīng)取得產(chǎn)權(quán)人的書面授權(quán),或在合同簽訂后爭取得到產(chǎn)權(quán)人的事后追認(rèn)。
  
 ?。?)屬于建筑共有部分的屋頂是否取得共有權(quán)利人的同意。盡調(diào)時(shí)需核實(shí)房屋的共有權(quán)利人情況。屬于建筑物共有部分的屋頂,由全體業(yè)主共有和共同管理,應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積半數(shù)以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)半數(shù)以上的業(yè)主同意;如屬于共有財(cái)產(chǎn)的,應(yīng)經(jīng)所有共同共有人或三分之二以上按份共有權(quán)人的同意。
  
 ?。?)屋頂是否存在一屋頂多租的情況。如采用預(yù)收購方式并購項(xiàng)目,項(xiàng)目未完工的,盡調(diào)時(shí)需核實(shí)房屋屋頂是否已存在在先的租賃關(guān)系,避免項(xiàng)目公司無法取得租賃權(quán)。
  
 ?。?)屋頂租賃合同期限是否超過土地使用權(quán)期限。目前法律對于土地使用權(quán)到期后如何處理并不明確,盡調(diào)時(shí)應(yīng)關(guān)注屋頂租賃合同的剩余租賃期限是否超出土地使用權(quán)的剩余期限,如果超出的,將導(dǎo)致租賃合同超出部分無法完全履行的風(fēng)險(xiǎn)增大。
  
  3、房屋的抵押、查封情況
  
  依據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第二十條規(guī)定,房屋在出租前已設(shè)立抵押權(quán)或被查封的,不適用“買賣不破租賃”。盡調(diào)時(shí)應(yīng)要求項(xiàng)目公司提供屋頂房屋的權(quán)屬證書復(fù)印件,并向不動(dòng)產(chǎn)登記主管部門查詢房屋是否存在抵押、查封,以及抵押、查封的時(shí)間。
  
  4、房屋拆遷規(guī)劃
  
  租賃房屋在租賃期間被征收的,通常將會(huì)被拆除,租賃合同終止履行,不再適用“買賣不破租賃”。房屋被征收的,因征收屬于不可抗力,為合同免責(zé)事由,屋頂業(yè)主無需承擔(dān)租賃合同終止履行的違約賠償責(zé)任。盡調(diào)時(shí)應(yīng)對房屋區(qū)域的規(guī)劃情況進(jìn)行調(diào)查和了解,避免房屋已被政府列入征收計(jì)劃。
  
  5、屋頂業(yè)主(用戶)資信問題
  
  盡調(diào)時(shí)需關(guān)注屋頂業(yè)主的資信,在收購前對其資信進(jìn)行調(diào)查,要求項(xiàng)目公司提供屋頂業(yè)主(用戶)是否存在拖欠電費(fèi)的說明,通過網(wǎng)絡(luò)查詢屋頂業(yè)主(用戶)是否存在大額訴訟案件,是否存在大額被執(zhí)行案件,特別是是否已被列入失信被執(zhí)行人名單,避免房屋因?qū)ν馇房疃坏盅?、查封或承包商主張建設(shè)工程優(yōu)先受償權(quán)被處置,電費(fèi)無法收回以及能源管理合同無法繼續(xù)履行的風(fēng)險(xiǎn)。雖然一旦業(yè)主拖欠電費(fèi),項(xiàng)目公司可將上網(wǎng)模式變更為“全額上網(wǎng)”,但變更后的電價(jià),需根據(jù)上網(wǎng)模式變更時(shí)適用的光伏電站標(biāo)桿上網(wǎng)電價(jià)確定,而標(biāo)桿上網(wǎng)電價(jià)正逐年降低,可能影響項(xiàng)目的收益。

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